相続対策としての不動産運用

相続対策としての不動産運用

相続税の評価減を受けるためには、小規模宅地等の特例、貸家貸付地の評価減、貸家の評価減を受ける方法があります。 つまり、建物が建っている土地の活用でしたら相続税対策につながります。

小規模宅地等の特例とは
・宅地に対して最大80%の評価減(面積に限度あり)をするもの
・貸家貸付地の評価減は、貸家の敷地を特定の割合で評価減するもの
・貸家の評価減は、文字通り貸家を特定の割合で評価減するもの
です。

これらを考えると宅地、貸家貸付地、貸家のすべて特例を満たす賃貸経営全般が有利です。 相続税対策としてアパート経営が有名なのは、現金(借入金)を土地と建物に換えることで、資産価値をそれほど損なわずに、相続税評価額を大きく下げる手法だからです。

また、自宅も条件次第では小規模宅地等の特例を受けられる場合があるので、現金よりも大きく評価減できる可能性がある対策となります。

相続の流れ

Q&A

相続権に関するQ&A

親族なら誰でも相続人になれるの?

法律では、相続することのできる人(法定相続人といいます)の範囲を特定しています。ですから、親族なら誰でも相続人になれるというわけではないのです。 また、相続には順位があります。なお、配偶者は順位に関係なく相続人になれます。

○ 相続の優先順位
第1順位   子、孫(直系卑属)
第2順位   親、祖父母(直系尊属)
第3順位   兄弟姉妹

相続できる人、できない人
第1順位の相続人がいますか?➞いる➞第2、第3順位の相続人は相続できない
    ↓              (相続人は第1順位と配偶者)
   いない
    ↓
第2順位の相続人がいますか?➞いる➞第3順位の相続人は相続できない
    ↓             (相続人は第2順位と配偶者)
   いない
    ↓
第3順位の相続人がいますか?➞いる➞(相続人は第3順位と配偶者)
    ↓
   いない
    ↓
配偶者がいれば配偶者、配偶者もいない場合、財産は特別縁故者や国庫等に帰属する
(遺言で指定された人がいればその人に帰属する)

相続税に関するQ&A

どのような財産に相続税がかかるのでしょうか?

原則的に相続税のかかる財産は「金銭的な価値のあるものすべて」と考えて差し支えありません。 不動産や銀行預金、貸付金、家庭用動産(自家用車、テレビ等々)などすべてが税金の対象になります。 相続税のかかる財産を大きく分けると次の3つです。

○ 本来の相続財産
これは、亡くなった人(被相続人)から直接相続した財産のことを指します。具体的には次のような財産です。
1.土地(借地権も含まれます)、家屋
2.現金、預貯金、有価証券
3.家庭用動産(自家用車、絵画、宝石、テレビ等々)
4.実質的に被相続人の所有と考えられる家族名義の預貯金、有価証券等
なお、お墓や仏壇、位牌等は課税の対象から外され、非課税となっています。

○ みなし相続財産
これは、被相続人が生前から持っていた財産ではありませんが、被相続人の死亡がきっかけで得た財産ということで課税されるものです。一般的には生命保険金と死亡退職金です(ただし、非課税枠があります)。

○ 3年以内の贈与財産
これは、相続や遺言で財産を取得した人が、相続開始前3年以内に被相続人から贈与された財産のことです。相続税の計算上は贈与を受けた人の相続財産に加算します。
なお、支払済みの贈与税については相続税から控除されます。

○ 相続時精算課税制度を選択した贈与財産
相続時精算課税制度を選択した財産については、すべて相続財産に加算されます。

相続税の申告はいつまでに、どこに必要なのでしょうか?

相続税の申告の期限、納付の期限及び申告先の税務署は次の通りです。

宅地建物取引業法及び国土交通省の告示(最終改正 平成26年2月28日)によって次のように上限が定められています。

○ 申告の期限
相続の申告は被相続人の死亡した日の翌日から10か月以内にすることになっております。
例えば、2月5日に被相続人が死亡したとすると、翌年の12月5日が申告期限となります。

○ 納付の期限
納付の期限は申告の期限と同じで、死亡した日の翌日から10か月以内です。金銭で全額納付するのが原則ですが、延納(分割納付)や物納(土地等の物で納付)する場合は申告と同時に手続きが必要です。

○ 申告先の税務署
申告書は、被相続人の住所地を管轄する税務署に行います。相続人の住所地は関係ありません。また、相続人全員が一つの申告書で行います。

相続税がかからない財産はありますか?

相続財産の中には、国民感情や社会政策的な面から税金をかけるのになじまないものもあります。 こうしたことから、お墓(墓地・墓石)や仏壇(位牌・仏具)については非課税となっています。

○ お墓は生前に買っておきましょう
相続財産が現金か、墓地かの判定は相続が発生した時点でされます。ですので、相続が発生した後に、墓地を購入しても非課税にはなりません。相続が発生する前に、墓地を購入しておくことが必要になります。

○ 注意点
(1)一見、非課税財産と思えるものでも課税になるものがあります。例えば、墓地も商品として持っていれば課税されますし、骨董品や投資目的で購入したもの(金の仏像等)も同様です。
(2)お墓のような非課税財産を生前に購入しても、代金が未払いになっているような場合、その未払い金は債務にならない扱いとなっていますので注意が必要です。生前に支払いを済ませましょう。

◆ その他の非課税財産 ◆
生命保険金と死亡退職金についても次の算式の額までが非課税枠になります。
※500万円×法定相続人の数
ただし、生命保険については上記法定相続人の数を算定する上で、被相続人と生計を一にしていたことが要件となります。

故人に借金があった。相続税はどうなるのでしょうか?

借金は債務として相続財産から差し引くことができます。 相続の場合、被相続人(亡くなった人)が借金の返済の途中で死亡すると、相続人が放棄等をしない限りはその借金も自動的に引き継がれることになります。

相続税はあくまで正味財産にかかるものですから、これらの債務は相続財産から差し引かれることになります。
相続財産から控除できる債務を次にあげます。

1.銀行等からの借入金
2.個人間の借入金(借入れの事実を証明できるものが必要)
3.住宅ローン等
4.事業上の買掛金、未払金
5.被相続人の未納の所得税(準確定申告分も含む)
6.固定資産税、住民税等で未払のもの
7.被相続人の医療費で死亡時に未払いのもの

葬式費用を支払った?相続税は安くなりますか?

葬式費用は相続財産から差し引くことができます。 葬式費用は本来的には被相続人の債務ではありませんが、葬儀を行うのには出費が伴いますので、債務と同様に相続財産から差し引くことができるようになっています。

○ 葬式費用の範囲
葬式に際し通常かかる埋葬、火葬、納骨等の費用(仮葬式と本葬式とを行うものは両方の費用)、お布施、読経料等は葬式費用にかかります。
ただし、次のような費用は葬式費用に入りませんので注意してください。

〔葬式費用に入らないもの〕
1.香典返しの費用(香典も相続財産に入らない)
2.墓碑、墓地の買入費、墓地の借入料
3.法事に要する費用(初七日、四十九日等)

配偶者は相続税が安くなると聞きましたがどのような内容でしょうか?

相続をした各人の相続税の計算をするとき配偶者には「配偶者の税額軽減」という特例があります。これは、配偶者が受け取った財産の額が、法定相続分以下であればいくらでも(10億でも100億でも)税金がかからないというものです。 また、法定相続分以上でも1億6,000万円までは税金がかかりません。

相続人が未成年者や障害者だが、相続税は安くならないのでしょうか?

未成年者、障害者については各人の相続税額を算定した後に、下記の計算式で計算した未成年者控除額、障害者控除額を相続税額から控除します。

未成年者控除額 =(20歳-相続開始時の年齢)×6万円
相続人のなかに未成年者がいる場合にはその人が20歳に達するまでの年数につき6万円がその未成年者の相続税額から控除されます。
例えば10歳9か月なら20歳まで9年3か月あります。端数は切り上げますので(障害者控除額の計算も同じ)10年となります。
そうすると、10年×6万円=60万円の税額控除ができることになります。

障害者控除額 =(85歳-相続開始時の年齢)×6万円 〔特別障害者の場合は×12万円〕
相続人のなかに障害者がいる場合にはその人が85歳に達するまでの年数につき6万円がその障害者の相続税額から控除されます。
また、特別障害者の場合、1年につき12万円の控除が認められています。

なお、税制改正案では、上記算式について、未成年者や障害者は6万円→10万円に。
特別障害者は12万円→20万円に増額する方針が発表されています。

相続財産より借金が多いかもしれません。どうしたらいいでしょうか?

相続財産より債務が多いかもしれないときは、限定承認、相続放棄の方法があります。 相続が起きた場合、相続人は単純承認、限定承認、相続放棄の3通りの意思表示 ができます。以下それぞれの内容についてみていきましょう。

単純承認......相続人が単純承認したときには、無限に被相続人の権利義務を承継することになります。ですから、相続財産より債務が大きいときは、相続人は自分の財産で債務を弁済することになります。
なお、相続が起きたことを知ってから3か月以内に限定承認も相続放棄もしなかった場合は、自動的に単純承認したものとされます。
単純承認は最も一般的な相続です。

限定承認......相続人が限定承認をしたときは、相続により取得した財産の範囲内で被相続人の債務を負担すればよく、相続人自身の財産でその債務を弁済する責任はありません。
相続人が限定承認をしようとするときは、相続が起きたことを知った日から3か月以内に家庭裁判所に申立てをしなければなりません。

相続放棄......相続人が相続放棄をしたときは、初めから相続人でなかったものとみなされます。
相続人が相続放棄をしようとするときは、相続が起きたことを知った日から3か月以内に家庭裁判所に申立てをしなければなりません。

◆借金がある場合の相続のしかた◆
相続財産の方が債務より確実に大きい ➞ 単純承認
相続財産と債務のどちらが大きいか不明 ➞ 限定承認(相続人全員でする)
債務の方が相続財産より確実に大きい ➞ 相続放棄
※限定承認と相続放棄は相続開始後3か月以内に家庭裁判所に申し立てることが必要です。

不動産をお金にかえて相続したい場合はどうしたらい良いでしょうか

財産を売却し金銭で分割(換価分割)する方法があります。 被相続人の財産が不動産だけで、かつ相続人が複数いる場合、不動産を分割して相続するのは困難です。このような場合には、その財産を売却し金銭で分ける分割のしかたもあります。 相続税の計算は、相続した財産の評価を基に行います。財産を売却した金額ではありませんので注意してください。

相続人に未成年者や、外国に住んでいる者がいる場合

相続人に未成年者がいる時、特別代理人の選任を家庭裁判所に申し出なければなりません。この場合、仮に父親が死亡して相続人が母親と未成年の子供だとすると、母親は子供と利益が反する(両方とも相続人のため)ので特別代理人にはなれませんので注意してください。

◎ 相続人に外国に住んでいる人がいる場合、領事館等からサイン証明を取る必要があります(日本で印鑑証明書が取れないため)。

ある程度の時間がかかる手続きになります。余裕を持って臨んでください。

相続税は必ずお金で支払う必要があるのでしょうか?

相続税の納税方法には次の3通りあります。

○ 原則
相続税の納税は申告期限までに一括して金銭でするのが原則になっています。
しかし、納税額が多額になると相続財産の中に現金や預金、すぐに換金できる資産が少なく、相続人個人の財産もないような場合には、期限内に納税できない可能性もあります。
そこで、次の納税方法が認められています。

○ 延納
延納は、簡単に言えば分割払いのことです。一度に納付できないので定期的な収入(給与収入、不動産賃貸収入)から何回かに分けて支払うものです。
延納期間は、相続財産に占める不動産の割合により違いがありますが、最長で20年です。

○ 物納
相続財産に金銭等が少なく、相続人に納税できるだけの個人の金銭や定期的な収入もないような場合、金銭に代えて相続財産そのもので納付する方法です。

注意点
相続の納税期限(申告期限と同じ)内に延納や物納の手続きをしないまま納税できない場合は、延滞税が課税されますので注意してください。
 
また、延納や物納は適用を受けるための要件が非常に厳しいです。
事前に納税資金を早めに準備しておくことが最も大事な対策になります。
生前贈与や生命保険の活用等で無理なく納税資金を貯めていくことは可能です。
納税資金がどれくらい必要かわからない、そもそも相続税がかかるかどうかわからない方は一度ご相談下さい。

遺産分割に関するQ&A

相続人の相続分はどのように決められているのでしょうか?

相続人と同じように、相続分についても法律で決められています。これを法定相続分といい、相続人が誰であるかにより違いがあります。

相続人と法定相続分
相続人 法定相続分
配偶者と子供 配偶者1/2、子供1/2
子供のみ(配偶者が既に死亡の場合) 子供が全部
配偶者と親 配偶者2/3、親1/3
親のみ(配偶者が既に死亡の場合) 親が全部
配偶者と兄弟姉妹 配偶者3/4、兄弟姉妹1/4
兄弟姉妹のみ(配偶者が既に死亡の場合) 兄弟姉妹が全部
配偶者のみ(他の相続人が既に死亡の場合等) 配偶者が全部

遺産分割の方法と、期限を教えて下さい

相続が起きて遺産分割が終わる前までは、相続財産は相続人の共有の状態にあります。これを相続人の間で話し合いをして、誰が何を相続するかを決めることを遺産分割協議といいます。 遺産分割の方法は、一般に現物分割、代償分割、換価分割の3種類があります。 それでは、遺産分割の方法、期限について具体的にみていきましょう。

○ 遺産分割の方法
現物分割......これは、「この土地は相続人Aが相続する」といったように相続人ごとに取得する財産を決める方法で、最も一般的な方法です。
代償分割......例えば財産が一つの土地しかなく分割が難しいとき、相続人の一人がその土地を相続し残りの相続人に見合う金銭やその他の財産を渡す方法です。
換価分割......これは相続財産を売却等により処分し、金銭で分ける方法です。

○ 遺産分割の期限
遺産分割の期限は特に決められていませんが、相続税の申告が必要な場合は申告期限までに分割を終わらせておくべきです。
というのは、申告期限までに分割が確定しないと、非常に大きな税額軽減規定である「配偶者の税額軽減(1億6,000万円もしくは法定相続分まで非課税)」や「小規模宅地の特例(80%又は50%の評価減)」が使えなくなるからです。
申告期限から3年以内に分割が決まれば、あとで上記の軽減を適用し還付を受けることができます。ただしその場合には、申告期限に多額の相続税を一旦納付する必要があります。
繰り返しになりますが、分割協議は申告期限までに終わらせておくようにして下さい。

相続税の納税は連帯納付義務?

相続税は原則的には、財産を取得した人が払うべきものです。 ただし今回の場合は、あなたが相続した財産の範囲内で、兄の相続税を連帯して支払うことになります。これを「連帯納付義務」といいます。 この制度は、税理士会等から廃止の要望が出されていますが、いまだ存続しています。 連帯納付で思わぬ負担を強いられぬよう、遺産分割の際に各相続人の納税資金を手当てし、他の相続人が納税したかをチェックしておくことが必要になります。

遺言に関するQ&A

遺言書の内容に納得できないが、どうしたらいいの?

財産をまったくの他人にあげるというような遺言書があっても、配偶者や子供には、 民法で保障されている取り分を請求すること(遺留分の減殺請求)ができます。

○ 遺留分を受けることができる人
遺留分を受けることができるのは、法定相続人の内、配偶者、直系卑属(子、孫等)、直系尊属(親、祖父母等)に限られます。ですから、兄弟姉妹には遺留分を請求する権利はないことになります。

○ 遺留分の額
遺留分の総額は、原則として被相続人の財産の2分の1です。ただし、相続人が直系尊属だけの場合は3分の1になります。遺留分の権利のある人が複数のときは、この遺留分の額を法定相続分で配分します。
したがって、ご質問の場合、配偶者と子供の遺留分の額は次の通りになります。
 
配偶者...被相続人の財産の1/2 × 1/2 =1/4
(遺留分の総額) (法定相続分)
長男......被相続人の財産の1/2 × 1/2 × 1/2 =1/8
(遺留分の総額) (法定相続分)
次男......被相続人の財産の1/2 × 1/2 × 1/2 =1/8
(遺留分の総額) (法定相続分)

◆遺留分の権利者と遺留分の総額◆
遺留分の権利者 相 続 人 遺留分の総額
兄弟姉妹以外の相続人 配偶者と直系卑属
配偶者と直系尊属
配偶者と兄弟姉妹直系卑属のみ
配偶者のみ
被相続人の財産の1/2
直系尊属のみ 被相続人の財産の1/3
*遺留分の権利のある人が複数のときは、この遺留分の総額を法定相続分で配分します。 注意点 1.遺留分が侵害されている場合、遺留分の減殺請求といった請求の手続きが必要です。請求しなくても自動的にもらえるというわけではありません。 2.遺留分の減殺請求をする権利は、相続の開始を知った日から1年以内に行使しないと時効になってしまいます。
お近くの店舗へお問い合わせください
本店

アイユーホーム本店

〒802-0064
北九州市小倉北区片野5-3-10
tel:093-923-3778

小倉店

アイユーホーム小倉店

〒802-0077
北九州市小倉北区馬借2-7-16
tel:093-531-8312

八幡店

アイユーホーム八幡店

〒806-0021
北九州市八幡西区黒崎2-9-16
tel:093-631-6677

管理課

アイユーホーム管理課

〒802-0064
北九州市小倉北区片野5-3-10
tel:093-923-8828